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日本では高齢の単身生活保護受給者が増加しており、生活保護世帯の約55%が高齢者世帯で、そのうち約92%が単身世帯というデータもあります。親族に頼れずひとり暮らしを続ける高齢受給者が多いため、受給者が退去（転居や死亡）する際に家財道具が部屋に残されたままになるケースが昨今珍しくありません。経済的困窮や健康上の問題から、自ら不用品を処分する余裕がないことも多く、結果として部屋に残置物（残された生活用品や家具等）が放置される事態が発生しがちです。こうした残置物は大家や管理会社にとって次の入居募集を妨げる頭痛の種となり、行政側にとっても福祉の観点から対応が求められる社会問題となっています。

残置物の所有権は基本的に退去した元入居者本人（または死亡時はその相続人）に属します。そのため、大家が勝手に部屋に立ち入り残置物を処分することは、たとえ賃貸借契約が終了した後であっても「自力救済の禁止」の原則に反し違法となり得ます。無断処分は民法709条の不法行為責任に基づく損害賠償請求の対象となるばかりか、場合によっては住居侵入罪・器物損壊罪等の刑事責任を問われる可能性すらあります。

契約書に「残置物は貸主が自由に処分できる」といった特約を定めておいても、それだけで入居者の包括的同意があったとはみなされず法的には無効と判断された判例があります。例えば、東京地裁平成18年（2006年）5月30日判決では、家賃滞納時に賃貸人が無断で室内残置物を処分できる旨の特約について、「緊急やむを得ない特別の事情がない限り原則として許されない」と示されました。このように判例上も大家の独断処分は厳しく制限されています。

さらに賃借人死亡時には残置物や賃貸借契約自体が相続の対象となるため、相続人の所在不明や相続放棄によって残置物処理が困難になるケースも少なくありません。こうした問題に対応するため、国土交通省・法務省は「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を策定しました。これは賃貸契約締結時に、万一入居者が死亡した場合に①賃貸借契約の終了手続きと②残置物処理事務の委任先をあらかじめ定めておく特約です。このモデル条項に基づく契約（いわゆる「死後事務委任契約」）を結んでおけば、入居者死亡後に相続人を探す手間や法的リスクを軽減しつつ、一定期間経過後に残置物を円滑に処分することが可能となります。法律面の備えとして、単身高齢入居者との契約時にはぜひ検討したい対策と言えるでしょう。

生活保護受給者が退去する事態に直面した際は、まず担当ケースワーカーや自治体窓口へ速やかに相談・連絡することが重要です。生活保護受給者が死亡した場合には、福祉事務所（ケースワーカー）に連絡して生活保護の停止手続きや葬祭扶助（火葬等最低限の葬儀費用）の申請を行います。自治体は葬祭扶助によって直葬（火葬のみ）の費用を公費負担しますが、遺品整理や残置物の処分費用は生活保護制度の給付対象には含まれません。したがって、亡くなった入居者の家財処分は基本的に遺族や保証人が担うべき事務となり、行政としては遺族等への働きかけや助言にとどまります。

一方、受給者が生存中に転居する場合には、事前にケースワーカーへ転居の理由を伝えて許可を得る必要があります。生活保護では正当な理由がある場合に転居が認められ、自治体から転居費用の扶助を受けられます。役所で転居許可が下りれば、残置物の撤去費用や引越し費用、敷金・火災保険料などが補助対象に含まれる場合もあります。例えば老朽建物の取壊しによる立退きや、家賃負担軽減のための転居など18の条件のいずれかに該当すれば、住宅扶助の一環として引越し費用が支給され、不要家財の処分費も賄われるケースがあります。自治体ごとに細部は異なりますが、役所の福祉課に相談すれば公的扶助とリユース買取の組み合わせで自己負担0円にできる可能性もあります。まずは市区町村の担当者と情報共有し、利用可能な制度を最大限活用することが肝要です。

なお、ケースワーカーは入居者の身元や関係者情報を把握している場合が多く、必要に応じて連帯保証人や親族への連絡を試みてくれることもあります。ただしプライバシー保護の観点から、役所が直接大家に相続人の連絡先を教えることはありません。あくまで行政は仲介役として、遺族に残置物整理を促す通知を出したり、福祉的支援の枠組みを案内したりするに留まります。いずれにせよ大家・管理会社としては行政と積極的に情報共有し、福祉事務所と二人三脚で対応策を検討する姿勢が重要です。行政との円滑な連携があれば、後述する法的手続きや費用負担の問題についても解決策が見出しやすくなるでしょう。

残置物への対応は、法的リスクを踏まえつつ慎重に段階を踏んで行う必要があります。一般的なフローとしては以下のとおりです。

1. 賃貸借契約の終了確認と関係者への通知
   まず退去に際して賃貸借契約が正式に終了しているか確認します（死亡時は相続人による承継、転居時は解約届提出など）。契約終了後も残置物がある場合、元入居者や連絡の取れる保証人・親族に対し、残置物を回収するよう書面で通知します。内容証明郵便等で「一定期限までに引き取らなければ処分せざるを得ない」旨を伝え、証拠を残すことが望ましいでしょう。死亡時には相続人が判明していれば相続人へ、所在不明なら公示による公告など法的手段も検討します。
2. 残置物の一覧作成と一時保管
   残された家財道具は勝手に処分せず、まず室内の状況記録と物品リストの作成を行います。可能であれば第三者（管理会社スタッフや専門業者、場合によっては行政職員）の立ち会いのもと写真撮影や物品の目録化を実施し、後日の紛争に備えて証拠を確保します。その上で、すぐに次の入居募集を開始したい場合は残置物を一時的に別の場所へ搬出・保管する方法もあります。ただし処分権限が明確でない段階で物品を動かすこと自体リスクを伴うため、貴重品や重要書類を除く大型粗大ごみ等は室内に保管したまま一定期間様子を見る選択も検討されます。いずれにせよ通知後直ちに廃棄せず、法律上「所有権放棄」とみなせる状況になるまで適切に保管する配慮が重要です。モデル契約条項では入居者死亡時、少なくとも死亡から3ヶ月以上経過し賃貸借契約も終了した後であれば残置物を廃棄できるとされています。明確な基準がない場合も、一般には数ヶ月程度の猶予期間をおくのが望ましいでしょう。
3. 残置物の処分実施
   通知した期限を過ぎても所有者側から引取りの意思表示がなく、法的手続きも完了した段階になれば、残置物の処分に踏み切ります。処分に際しては市区町村の廃棄物分別ルールに従い、適法かつ安全に行うことが求められます。大型家具や家電は行政サービスの粗大ごみ回収を利用するか、産業廃棄物収集運搬の許可を持つ専門業者に依頼します。室内に残された生活用品は基本的に全て撤去し、賃貸物件は空っぽの状態で明け渡すのが原則です。貴重品や思い出の品が混在している可能性もあるため、処分前に現金・貴金属・通帳・権利証書などの有価物や重要書類が紛れ込んでいないか十分確認します。専門業者に依頼すれば「貴重品探索サービス」を標準で実施してくれる場合もあり、後から「大事な物まで捨ててしまった」というトラブルを防げます。処分作業には管理会社担当者や第三者に立ち会ってもらい、大家の単独作業とならないようにすることもリスク軽減に有効です。処分完了後は作業日時や処分方法、廃棄物の量などを記録し、可能なら処分業者から処分証明書や作業報告書を受け取って保管しておきます。
4. 原状回復と明け渡し完了
   残置物をすべて撤去した後、必要に応じて室内の清掃・消毒や損耗箇所の修繕を行い、原状回復を完了させます。孤独死やゴミ屋敷化していた部屋の場合、特殊清掃や消臭作業が必要なケースもありますが、その費用負担も含めて最終的に誰が支払うかを意識して対応します（後述）。すべての処理が終われば鍵を返却し、物件の明け渡し手続きが完了します。以上が一連の流れですが、状況に応じて法的措置（明け渡し訴訟や調停）の活用も視野に入れ、焦らず適正な手続きを踏むことが肝心です。

注意点: 残置物対応では終始、法的リスクと所有者の権利を尊重する姿勢が求められます。勝手な判断で処理を急げば後述のようなトラブルに発展しかねません。逆に放置しすぎると部屋が使えず大家の損失が拡大するため、通知・保管期間の目安（数ヶ月程度）を過ぎたら専門家と相談の上で速やかに対応する柔軟さも必要です。また処分に当たっては大家自身が決して不法投棄等をせず、必ず正式な手段で廃棄すること、残置物の中身によっては行政や警察への届け出（例：遺骨や危険物が見つかった場合）も適切に行うことを心がけます。ケースワーカーや民生委員など行政サイドの立場から助言を受けながら、地域のルールに沿った適正処理を徹底しましょう。

残置物対応を巡っては、実務上さまざまなトラブル事例や訴訟例が報告されています。典型的なものをいくつか紹介します。

• 無断処分による損害賠償請求
  前述のとおり、賃借人の荷物を大家が許可なく処分した場合、後日になって本人や相続人から「勝手に財産を捨てられた」として損害賠償を求められるリスクがあります。実際に、家賃滞納の入居者に対し大家が独断で部屋の鍵を交換し残置物を廃棄した事案では、不法行為が成立し大家側が賠償責任を負った判例があります。こうしたリスクから、たとえ契約書に残置物処分特約があっても油断せず、必ず法的手続きを経るか本人の明確な承諾を取ってから処理することが重要です。
• 相続人との争い
  賃借人死亡後に残置物を処分したところ、後になって現れた法定相続人から「無断で遺品を処分された」と争われるケースも考えられます。特に価値のある家財や現金等が含まれていた場合、賠償だけでなく刑事告訴に発展するおそれもあります。相続人が判明している場合は処分前に必ず意思確認し、同意なく廃棄しないことが肝要です。また相続人が複数いる場合、誰が遺品整理を行うかで揉める可能性もあるため、大家は安易に関与せず当事者間で解決してもらうよう促しましょう。
• 保証人不在や非協力による遅延
  生活保護受給者の場合、連帯保証人が形式的で実際には連絡が取れなかったり、保証人がいても非協力的で処理が進まないことがあります。例えばあるケースでは、問題行動の多い生活保護者の男性入居者に転居してもらったものの、「残置物を一切撤去する。未撤去の場合はいかなる処置を取られても構わない」との解約届を取り交わしていたにもかかわらず、退去後に体調を崩して亡くなり家財が残ってしまった例がありました。そのケースでは連帯保証人（息子）も連絡が取れず非協力的で、大家は残置物を保管したまま相続人を追跡し調停を起こすことまで検討せざるを得ない状況となりました。結局、明け渡しまで長期間を要し家賃損失が発生するなど、保証人不在・不協力は大家にとって大きなリスクとなります。このように関係者と連絡がつかない場合、法的手続き（調停・訴訟）で明け渡しと費用請求を図る他なくなるため、時間とコストを要する点に注意が必要です。
• 費用負担を巡るトラブル
  残置物処理にかかった費用を誰が負担するかは揉めやすいポイントです。後述するように本来は借主側の負担ですが、実際には保証人や相続人が支払いを拒否し、大家自身が費用を負担せざるを得ないケースが増えています。費用の回収を巡って遺族と訴訟沙汰になることもあり、特に遺族が相続放棄を選択した場合には法的にも請求先が無くなり大家が泣き寝入りするしかない事態も起こり得ます。このようなトラブルを防ぐためにも、契約時に費用負担の特約を明記したり、保証会社の孤独死保険付きプランを利用したりするなどの備えが求められます。

以上のような事例から言えることは、残置物対応は常に法的リスクと隣り合わせであり、自己判断の安易な行動は厳禁ということです。万一トラブルが発生した場合は、早めに専門家（弁護士等）に相談し適切な対応を取りましょう。

原則的に、退去時の残置物処理費用は借主（入居者）側の負担と考えられます。賃貸借契約に敷金精算や原状回復義務の特約があれば、残置物撤去費用も賃借人負担として敷金から控除する、あるいは別途請求することが可能です（2020年施行の民法改正で敷金・原状回復のルールが明文化され、残置物処理費用の事前合意が一層重要になりました）。しかし、現実には生活保護受給者のように資力のない入居者が亡くなった場合、費用を立て替える者がいなければ最終的に大家が自腹で負担せざるを得ないケースも多々あります。

生活保護受給者が死亡した場合の事後処理費用について、その優先的な負担者は「連帯保証人」→「相続人」→「物件オーナー（大家）」の順になると整理できます。まず契約時に保証人がいれば保証人が本人と同等の責任で費用請求の対象となります。保証人がいないか支払い不能の場合、次に法定相続人（または遺言で指定された相続人）へ費用請求されます。相続人もおらず、あるいは全員が相続放棄した場合には、法律上大家に支払い義務はありませんが、実際問題として大家自身が費用を負担しなければ部屋を再利用できないため、結果的に大家が処理費用を捻出するしかないのが現状です。特に生活保護受給者は資産がほとんど残らないことも多く、費用回収が困難なケースが増えています。

費用負担先が不明確なリスクに備えるため、近年では家賃保証会社のプランに「残置物撤去費用特約」を付けたり、孤独死保険（死亡時の清掃費や家賃損失を補填する少額短期保険）に加入したりする大家も増えています。こうした保険や保証を利用すれば、万一の際に清掃業者への支払いなどを保険金でまかなうことができます。また自治体によっては、身寄りのない高齢者が賃貸入居する際に社会福祉協議会やNPO等が身元引受人となり、預託金を預かって死亡後の残置物処理費用に充てる仕組みを用意している例もあります。日頃から地域の福祉サービス情報を収集し、活用できる制度がないか確認しておくと良いでしょう。

一方、生活保護制度そのものからみると、受給中の方が亡くなった場合でも遺品整理費に生活保護費は充当できません。葬儀費用は葬祭扶助で出ますが、その後の部屋片付け費は公費負担外です。生前に転居する場合は前述のように住宅扶助で費用が出ることもありますが、死亡後の残置物処理費は基本的に自己解決するしかないのが実情です。このように費用負担の公的支援には限界があるため、最終的に誰が支払うのかを契約時から意識し、トラブルにならないよう取り決めや備えをしておくことが重要です。

残置物の対応には煩雑な手続きと労力が伴うため、専門の遺品整理・残置物撤去業者に依頼するメリットは大きいです。特に当社プレコファクトリーのような実績豊富な専門業者を利用すれば、以下のような利点があります。

• ワンストップ対応による迅速化
  プレコファクトリーでは残置物の処分から室内の清掃・修繕まで一括対応が可能です。賃貸物件の原状回復工事も含めてワンストップで請け負うため、複数業者に発注する手間が省け、退去から次の入居募集までの期間を大幅に短縮できます。時間とコストの両面でオーナー様の負担軽減につながります。
• 法令順守と適正処理
  専門業者は産業廃棄物収集運搬など必要な許認可を取得しており、法令に則った適正処理を徹底しています。不用品の分別・リサイクルや適切な廃棄物処理場への搬入などを確実に行うため、大家自身が不慣れな廃棄処理で違法行為に問われる心配がありません。行政とのやり取りにも精通しており、自治体の担当部署への必要書類提出や見積書の発行にも対応可能です。「役所提出用の見積もり書類も発行します」という業者もあり、公的扶助を受ける際の手続きをサポートしてくれます。
• 専門知識と経験による安心対応
  残置物撤去や遺品整理の現場経験が豊富なプロなら、遺品の中に貴重品や危険物が混在していても的確に仕分け対応できます。たとえば現金・貴重品の探索や供養が必要な品の取り扱いなど、遺族の心情に配慮した整理を行います。ゴミ屋敷状態や特殊清掃が必要な現場にも慣れているため、近隣に臭気や害虫等の迷惑をかけずに衛生的に作業を完了できます。専門業者に任せることで、大家や行政担当者自身が現場で精神的・肉体的な負担を負う必要がなくなります。
• 費用面でのメリット
  業者によっては買取可能な家財を買い取り、処分費用と相殺するサービスを提供しているところもあります。当社でも再販価値のある家具家電の買取やリユースを積極的に行い、処分費の削減に努めています。その結果、福祉の公的補助金と組み合わせて自己負担ゼロで残置物撤去が実現できたケースもございます。また料金体系も明朗で、物量や作業内容に応じた適正価格をご提示しますので安心です。

総じて、専門業者を活用することで法的リスクと実務負担をプロに委ね、大家・管理会社や行政担当者は本来の業務に専念できるようになります。当社プレコファクトリーは行政との円滑な連携を重視し、ケースワーカーや自治体担当者と協調しながら適正処理を進める体制を整えております。残置物撤去から原状回復までワンストップで対応し、これまで数多くの自治体物件・福祉案件で実績を積んでまいりました。専門業者のサポートを受けることで、関係者全員にとって円滑で安心な問題解決への道が開けるでしょう。